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从17年前的非典看如今的新冠肺炎疫情会重创房价

更新时间:2020-06-30 06:42点击:

  以史为镜,可以知兴替。对比2003年非典(SARS)对香港房价的冲击,分析本轮疫情对于房价和房地产行业的冲击。

  自2019年12月武汉新型冠状病毒被首次发现以来,2020年春节期间,新冠病毒感染肺炎疫情席卷全国,举国上下共防疫情。

  微观层面,短期内疫情以及必须采取的防控政策对于民企、中小微企业等影响严重,电影、餐饮、旅游产业受到极大冲击。从宏观角度来说,第三产业、第二产业均有不同的负面影响。投资、消费、出口方面势必会受到冲击。

  那么,对于过去十多年,节节上涨的房价来说,疫情又会带来怎样的影响?相比2003年SARS对香港房价的冲击,新冠肺炎疫情的冲击会不会更大?

  从时间线上来看,世界卫生组织在2003年3月15日把SARS定义为新的疾病,香港政府在3月26日宣布SARS病情的严重性,世界卫生组织在6月23日把香港从疫区名单移除。而香港房价3月底到7月底下跌幅度为7.8%。故而香港媒体普遍把SARS当成房价下跌的罪魁祸首。

  但是更严谨的分析需要我们深度区分由SARS直接带来的房价冲击,和其他宏观及行业因素造成的房价下跌。实际上,驱动香港房价在2003年继续下跌的因素包括互联网泡沫破灭后的全球经济衰退、香港因政治法制议题展开的社会动荡、以及前期房价下跌造成负资产家庭对房地产需求减少等等。

  如果不做这一区分,有人甚至会产生SARS对房地产和股市利大于弊的错觉。因为SARS带来了自由行和政策宽松,香港房价在2003年底相对于2002年底上涨了3.5%;不仅如此,香港恒生指数、上证综合指数以及MSCI亚太指数同期分别上涨了34.9%、10.3%和38.1%。

  而根据分布在香港14个区44个楼盘的价格、交易和特征数据,利用统计回归分析发现,这44个楼盘价格在2003年3-6月受到SARS的直接冲击平均来说只有1.6%,而20个出现病例的楼盘受到的直接价格冲击只有2.78%,相对于媒体习惯引用的8%而言,这段时期香港房价下跌的大部分原因是来自于宏观因素的影响。

  尽管SARS给房价带来的直接冲击有限,但是对成交量的影响却是巨大的,香港楼盘的交易量因为SARS的冲击下降了72%,而且这一影响与楼盘是否出现病例没有直接关系。也就是说,潜在的购房需求,因为出门就有可能染病,而受到了直接的抑制。

  为什么SARS疫情对香港房价的冲击要远远小于股市(2003年香港恒生指数最大回撤14.2%出现在4月25日)?其实原因并不复杂,投资者都有规避风险和损失的考虑,面对罕见的风险例如SARS带来的健康风险和财产损失,投资者往往会出现过度反应,做出低价抛售的行为,这在两种情况下会表现得更加明显:

  一种是受影响的资产流动性较高,价值更难以客观评价,易于换手交易;另一种是这种资产占家庭总财富的比重较低,此时人们受到情绪和行为偏差的影响会更大。显然,这两种影响在股票上都要比房地产上表现得更加明显。

  实际上,房地产市场投资者的的两个独特行为会使得房价在短期的下跌幅度有限。

  一是非投机型房屋拥有者在卖出住房时,往往需要为买入另外一套住房而支付首期,在房价下跌期间这样的换房决定,会使得首期支付较为困难,因此,房屋拥有者往往不愿意在房价下跌期间降价,此时房价主要由投机型房屋拥有者决定。

  二是普通人在房地产市场表现出很强的“损失厌恶”(loss aversion),也就是说,他们往往希望把卖出价定得高于当初的买入价格,在房价上行期间这样做没有任何问题,但在房价下跌期,这样做会使得成交时间显著延长。

  不过,短期内影响房价相对股价下跌速度较慢的几个因素,很可能在长期里造成房价更大的跌幅,尤其当房地产市场由投机者主导时。更深层的原因则在于房地产相对股票市场较低的换手率,经济信息往往要更慢才能反映到价格上面。这点在2000-2003年的香港表现得极为明显,香港恒生指数这段时间的最大回撤是53.9%,而中原地产指数的最大跌幅则是68.6%。

  有趣的是,香港四大地产公司股票,在2000-2003年的最大回撤,倒是与房地产的最大跌幅接近,长和(、恒基兆业(12.hk)、新鸿基(16.hk)、新世界(17.hk)的最大回撤分别是66%、63%、61%和87%。

  不过,这四大地产公司的回撤比较集中地反映在了SARS爆发期间。长和、恒基兆业、新鸿基、新世界的最大回撤分别达到25%、29%、29%和45%,均明显高于恒生指数的14%。我们可以简单地把地产股价下跌超过恒生指数的部分,看做是SARS对地产公司直接冲击的一个粗略估计。当然,严格地分析还需要考虑这四家地产公司相对于恒生指数变动的敏感程度,也就是常说的贝塔系数。

  值得庆幸的是,伴随着疫情结束,自由行政策推出,除长和之外,其他三大地产公司全年的涨幅均优于恒生指数,一度回撤最大的新世界全年涨幅超过60%,成了最大赢家。

  特别值得注意的是,2003年SARS对国内房地产企业的冲击并不大,二季度国内房地产的投资同比增长33%,新开工增长28%,销售增长34%。2003年全国房价每个月保持同比正增长。不过,2003年上交所房地产板块一直保持下跌趋势,全年下跌26%,其中在3月初到7月底SARS风波期间下跌了17%,跌幅高于同期上证综指。应该说,SARS疫情对香港地产股的影响,反过来影响了国内地产指数的走势。

  基于前面的分析,我们可以对新冠肺炎疫情对于中国房地产价格和房地产公司股价的冲击做一个非常初步的估计:

  第一、新冠肺炎对房地产价格产生的直接冲击不会太大,这主要是由于中国绝大部分家庭仅拥有一套住房,不会因为疫情而进行抛售。即使是拥有多套住房的投资者,在当前限售、限购和限贷条件下受到很多制约。同时,他们会期待政府推出一些刺激房地产市场的宽松政策,以稳定原本遭受疫情冲击的整体经济。

  当然,疫情严重地区如武汉及周边城市房价,受到的冲击要显著高于全国平均水平。

  第二、对中国房地产价格影响更大的因素来自于宏观层面,长期来说,人口出生率的下降、结婚率下降、城镇化率放缓是制约房价上涨的主因。越来越多的城市家庭已经意识到超过70%的家庭财富配置在流动性低的房地产上并不合理,未来对房地产的配置需求将明显减少。

  中期来说,基于人口流动、工作需要和住房改善型需求将在不同城市之间产生更明显的分化效应。而过去那种因为应对短期经济冲击因政策变动而产生的短期需求,对房价的影响将越来越弱。

  第三、尽管香港并非本轮疫情的重灾区,但香港面临的宏观环境,政府可以采取的应对措施都要弱于2003年。

  2019年底香港大部分房地产顾问公司、投资管理公司、地产商、房地产中介对香港房地产2020年走势并不乐观,普遍认为豪宅市场、商业办公楼和住宅租金会因为需求减少而出现10-20%的下滑,而普通楼盘价格仍会因为低利率环境而保持相对稳定或者跌幅在5-10%之间。

  第四、新冠肺炎疫情的蔓延扩散本来就会造成交量的显著大跌,而随着部分省市将企业开工延迟到2月9日,现有16个省市明确暂停售楼处的开放,甚至暂停网签和备案通道。这些都会对于房地产企业的销售和股价表现产生巨大的压力。

  考虑到目前地产公司的高负债高周转情况,而众多在香港上市的中国地产公司的股价表现将明显落后于香港四大地产公司。普通投资者必须做好止损计划,不过,对于策略灵活的对冲基金来说,新冠肺炎的疫情为“事件驱动型”和“多空组合”策略提供了非常好的交易机会。

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